כאן תקראו מהו פרוטוקול מסירה דירה, מהו נכס שראוי למגורים, תקראו גם כיצד בודק מוסמך מבצע את הבדיקה. נסביר גם אם קבלן בנייה אחראי לתקן את סוגי הליקויים שמצא הבודק וגם כיצד תוכלו לאתר בודק מוסמך באזורכם.
מה אומר פרוטוקול מסירה דירה?
פרוטוקול מסירה דירה (או בשמו האחר "פרוטוקול מסירה סופי) הוא מסמך שני מתוך שני מסמכי פרוטוקול שקבלני בנייה אחראיים לנסח (הפרוטוקול הראשון נקרא "פרוטוקול מסירה ראשוני"). במסמך זה מצויינים כל נתוני הנכס שאתם עתידים להיכנס אליו כולל קומת הנכס, כתובת הנכס, מספר החדרים בו ועוד נתונים משתנים. פרוטוקול מסירה דירה משקף לכם את כל נתוני הנכס, כך שכשתגיעו להתרשם ממנו לאחר בנייתו, תוכלו לבחון, בליווי גורם מקצועי (בודק מוסמך) אם הנכס נבנה בהתאם לנתונים שמצויינים בפרוטוקול שקיבלתם מהקבלן.
חשוב לנו לציין שחשוב ביותר, לפני שאתם חותמים על טופס פרוטוקול מסירה דירה, שתוודאו כי כל הליקויים שאותרו ע"י בודק מטעמכם במסגרת פרוטוקול מסירה ראשוני תוקנו או יתוקנו במהלך שנת הבדק כי אחרת קבלן הבנייה עשוי לטעון שהליקוי נוצר בגללכם לאחר שעברתם לגור בנכס, ועל כן - הוא יכול לסרב לתקן אותו עבורכם.
- טופס פרוטוקול מסירת דירה לדוגמה:
מה זה פרוטוקול מסירה ראשוני?
פרוטוקול מסירה ראשוני הוא שלב המתרחש מספר שבועות לפני מועד הקבלה הסופי של הדירה, בו אתם מגיעים לראות את הנכס ולבחון אם הוא עומד בדרישות המצויינות בדוח פרוטוקול מסירת דירה שקיבלתם בהתחלה מהקבלן. כמובן חשוב להדגיש שנמליץ לכם בחום להסתייע בשירותי בודק מוסמך מטעמכם שמחזיק בכל הידע שקשור לתקנות בנייה.
חשוב לציין שבשלב פרוטוקול מסירה ראשוני - מרבית המערכות: מים, חשמל וגז עדיין לא מותקנות, כנ"ל לגבי חדרי הרחצה והשירותים. פגישה זו נועדה בעיקר לבחון שהנכס תואם לשירטוטים שצויינו בידי הקבלן בתחילת הפרוייקט ושקיימת תשתית תקנית לחשמל מים וגז. בסיום פגישה זו ולאחר שהבודק שהבאתם מטעמכם תיעד את הנכס ע"י צילום, הערות, ציון תקנים רלוונטים, המלצות לביצוע וכדומה - יהיה עליכם לפנות לקבלן הבנייה שיתקן את הליקויים שנמצאו.
פרוטוקול מסירה ראשוני - בקיצור:
- הגעה לנכס - על בעל הדירה העתידי להגיע לנכס, רצוי עם בודק מוסמך מטעמו.
- בדיקת ליקויים - בשלב זה יהיה על הבודק לעבור בחלל הנכס ולתעד בדו"ח ליקויים שנתקל בהם.
- ידיעת הקבלן - בתום הבדיקה, על הבודק להציג בפני קבלן הבנייה את רשימת הליקויים שעליו לתקן.
- שלב החתימה - שלב החתימה יתבצע בין אם קיימת הסכמה בדבר תיקון הליקויים מצד הקבלן ובין אם לא. החתימה נועדה לציין שהנכס נבדק ע"י הלקוח ואיש מטעמו.
מהו "נכס ראוי למגורים"?
נכס ראוי למגורים הוא כל נכס שיש בו מערכת חשמל תקינה, מערכת גז תקינה, זרימת מים תקינה, הכוללת זרם מים חמים וקרים כאחד ושלא קיימת נזילה פעילה בו. במידה ובנכס קיימים אחד או יותר מהליקויים המשפיעים על החשמל, המים או על מערכת האינסטלציה והגז, יהיה על הקבלן לתקן את הליקויים הללו במסגרת שנת הבדק שהוא מחוייב בה. במידה ומדובר על קבלן הגון - הוא אף ידאג לתקן את הליקויים שאותרו לפני מועד מסירת המפתח לבעלי הדירה החדשים.
האם קבלן בנייה מחוייב לתקן את כל הליקויים שנמצאו?
לפי חוק המכר, ברגע שאתם מקבלים דירה חדשה מקבלן, אתם זכאים לתקופת אחריות על "המוצר" שקיבלתם ושילמתם עליו. חשוב לציין שלעתים קבלנים נוטים לספק ללקוחותיהם נכסים עם "הפתעות" לא נעימות, דבר הנפוץ בעיקר בדירות של פרויקט מחיר למשתכן (ניתן לקרוא על בדק בית מחיר למשתכן), המאופיינות ברמת בנייה נמוכה. אז מה עושים במקרים בהם קבלן בנייה מסרב לתקן ומתעלם מהפניות שלכם? במידה ושנת הבדק עברה והליקויים שאותרו ע"י בודק מוסמך לא תוקנו לאורך שנת הבדק, תוכלו להיעזר בעו"ד לענייני מקרקעין לתבוע את קבלן הבנייה.
קחו בחשבון שיש מקרים בהם קבלני בנייה לא מחוייבים לתקן את הליקויים ובעיקר כאלו שנוצרו במהלך שהותכם בנכס, כמו - בעיות בצנרת עקב הצטברות אבנית או סדקים על מרצפות למשל.
במה שונה טופס פרוטוקול מסירת דירה יד שניה?
פרוטוקול מסירת דירה יד שניה יעסוק בעיקר בשיקוף של הליקויים המצויים בנכס או בסביבתו (למשל: גינה), שלרוב יהיו כתוצאה משחיקה של בעל הדירה הנוכחי המעוניין למכור. ליקויים כמו: שחיקת חומרי האיטום בנכס, מערכת האינסטלציה, צבע בקירות, מרצפות, חורים וכדומה. לפי חשיפה של נתוני הנכס, יהיה על הקונה להחליט אם מחיר הנכס מוצדק וכדי להמנע מלקנות נכס שיצריך תיקונים יקרים.
מהו פרוטוקול מסירת דירה שכורה?
פרוטוקול מסירת דירה שכורה נועד לציין ולשקף את הליקויים המצויים בדירה שכורה לפני כניסת הדייר החדש אליה,ע"מ להבדיל אותם מליקויים שעשויים להיגרם לאחר איכלוס של הדייר בנכס. כך הדבר יוכל לשמש דבר הוכחה אם הנכס הושחת לרעה או לחילופין, אם יש ליקויים שעל בעל הדירה חלה האחריות לתקן, לדוגמה אם לפני חתימת החוזה היתה קיימת נזילה באחד הקירות בחדר האמבטיה, דהיינו שהדבר לא נגרם ע"י השוכר העתידי ועל כן - יהיה על בעל הדירה לתקן את הליקוי.
במידה והשוכר קיבל את הדירה עם מקלחון חדש ועבר זמן ונוצרה בו סתימה, דהיינו שהוא יהיה מחוייב לתקן את הסתימה על חשבונו מפני שככל הנראה, הגורם לסתימה קרה בגללו.
כיצד להתנהל מול קבלן בנייה?
קיימים מספר היבטים שחשוב לשים עליהם דגש כדי שתוכלו לעבור הליך פרוטוקול מסירה דירה בצורה טובה ככל האפשר:
- טופס 4 - חשוב ביותר שתוודאו בפרוטוקול מסירה דירה שקיים טופס 4, מדובר בטופס שנועד לאשר איכלוס בנכס. מדובר בטופס החשוב ביותר שחשוב שיימצא, אחרת הדבר עשוי להעיד על נכס שלא מותאם למגורים.
- גורם מוסמך - מומלץ וכמעט בגדר החובה שתגיעו למועד מסירת הדירה עם גורם מוסמך מטעמכם, שהוא - מומחה בבדק בית שיבדוק שכל נתוני הנכס נמצאים ותקינים בו.
- תיעוד - במידה ונתקלתם בליקויים או לחילופין - בודק מוסמך ציין בפניכם על המצאות ליקויים בנכס - חשוב ביותר שתתעדו זאת. זכרו שאין ליקויים חשובים יותר וחשובים פחות ולכן חשוב לתעד את כולם.
- העתק - חשוב לבקש העתק של טופס פרוטוקול מסירת דירה מקבלן ולשמור עליו לכל מקרה שלא יהיה.
- מועד התשלום - בד"כ הליך רכישת דירה מקבלן יתבצע בחלקים, כאשר קיים חלק ראשוני המהווה מקדמה לפני תחילת הבנייה וחלק שני שמשולם בעת חתימה על פרוטוקול מסירה דירה. חשוב שתקפידו לשלם את חלקו השני של הסכום רק לאחר שקבלן הבנייה מתקן את הליקויים שהתגלו, אחרת אתם עשויים למצוא עצמכם "טוחנים מים" ורודפים אחר הקבלן.
אילו בדיקות תוכלו לבצע בעצמכם?
גם אם הצטיידתם בבודק מוסמך וגם אם בחרתם שלא, דעו שיש היבטים שתוכלו לבדוק בעצמכם, כמו: שריטות על ריצוף, צבע ריצוף שלא תואם לכתוב בחוזה שהקבלן סיפק, שריטות על הקיר או כתמי צבע באזורים שמחוץ לתחומי הקיר, שברים במעקה הזכוכית במרפסת, קילופי צבע, ברזים רופפים, צורה עקומה של משקוף דלת, אזורים עם בועות צבע (לעתים גם עשוי להעיד על רטיבות באזור). חשוב להיעזר בבודק מוסמך כדי שבמידה וקבלן הבנייה לא מקבל את ההערות שלכם, שתוכלו לקחת אותו לבית משפט בליווי דו"ח מקצועי של הבודק.
- כאן תקראו כיצד לבצע בדק בית בעצמכם.
כיצד לאתר מהנדס לביצוע בדק בית?
יש כמה דברים שיסייעו לכם לבחור בודק מוסמך לצורך הליך פרוטוקול מסירה דירה:
- ותק ונסיון - אז כמובן, חשוב ביותר שלבודק שתעסיקו תהיה השכלה רלוונטית ממוסד רשמי, בעדיפות לבודקים בתחום הנדסת הבניין, כאלו שבקיאים בכל התקנים הקשורים לבנייה וכמובן העדיפו להעסיק בעל מקצוע שמחזיק בותק של מספר שנים לפחות, ע"מ שיוכל לבצע את עבודתו עם מינימום טעויות.
- דוחות בדק בית - בקשו אף לראות דוחות שסיפק ללקוחות קודמים במסגרת הליך פרוטוקול מסירה דירה מקבלן, ודאו שהוא מציין את ההשכלה שלו בראש העמוד (דבר שבודק שופט בבית משפט), נוסף לכך בדקו את ההערות שהוא כתב, עד כמה הן מסודרות וברורות? האם צירף תמונות? האם שיקף את מחירי התיקון הצפויים עבור הליקויים? מטרת המידע הנ"ל היא להוביל את קבלן הבנייה או את בית המשפט - להבין מהו גודל הנזק.
- השוואת מחירים - בפורטל בדקליק, אתם יכולים להשאיר פרטים, לאחר מכן תקבלו עד 3 בודקים מוסמכים, ביניהם תוכלו להשוות במחיר הבדיקה ולהשיג בקלות ובמהירות בעל מקצוע שילווה אתכם במסגרת פרוטוקול מסירה דירה.
- שירותיות - בררו עוד בשיחת הטלפון מול בודק מוסמך כיצד הוא מתקשר מולכם, האם הוא סובלני כשאתם שואלים שאלות? חשוב שתעסיקו בעל מקצוע שיהיה סובלני לשאלות שלכם, כזה שיהיה בתקשורת מלאה אתכם, אל תשכחו שהוא זה שקובע אם הבית העתידי שלכם מותאם למגורים או לא ולכן חשוב שיהיה כזה שיסביר ויחשוף בפניכם את הכל.